Shutterstock/FOTODOM Система эскроу-счетов оберегает средства граждан, делая финансовые потери дольщиков при банкротстве девелопера практически невозможными. Однако это не означает, что сам проект абсолютно защищен от трудностей: контролирующие органы, включая Фонд развития территорий (ФРТ), все же продолжают фиксировать нарушения законодательства среди застройщиков. С 1 января по начало марта специалисты ФРТ проверили 537 застройщиков на предмет соблюдения ими законодательства о долевом строительстве. Соответствующими данными пресс-служба ФРТ поделилась со «Стройгазетой». 415 компаний из упомянутых уже подтвердили свое право привлекать средства граждан, однако почти каждый третий девелопер получил предупреждение: в личные кабинеты 155 компаний направлено 477 уведомлений об устранении нарушений в течение 20 дней.
На какие сигналы в поведении компании и информацию в открытых источниках стоит обратить внимание покупателю жилья, чтобы вовремя распознать потенциальные риски?
В теории и на практике
Наиболее интенсивно проверка ФРТ прошла в Ленинградской и Ульяновской областях, Чувашской Республике, ЛНР и в Краснодарском крае. В этих регионах фонд проинспектировал более 890 зданий (38% от подлежащих мониторингу объектов).
В ходе мониторинга специалисты фонда обращают внимание на наличие у застройщиков полного пакета обязательных документов. Проверяются проектная документация, результаты инженерных изысканий, правоустанавливающие бумаги на земельный участок, актуальная бухгалтерская отчетность. Мониторинг проводится на постоянной основе, анализируются данные из Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), а также из внешних источников. Если застройщик получает уведомление о несоответствии закону, например, если забыл разместить в ЕИСЖС требуемые сведения, у него есть 20 рабочих дней, чтобы исправить оплошность. После устранения замечаний компания может работать в прежнем режиме. Но если девелопер игнорирует предписания, механизм ужесточается — фонд информирует контролирующий орган региона и Росреестр о наличии оснований для приостановки регистрационных действий.
«Контрольные органы, разумеется, тщательно следят за соблюдением норм, однако, как правило, обходятся предписаниями об устранении нарушений. Это часто даже не препятствует своевременной сдаче объектов», — констатировал в разговоре со «Стройгазетой» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Причина — в стратегическом значении отрасли: вклад строительной индустрии в экономику РФ по итогам 2025 года достиг 22 трлн рублей (13% ВВП). Учитывая этот факт, государство оказывает застройщикам поддержку, а серьезные санкции применяются лишь за наиболее значительные нарушения, подчеркнул Ярослав Гутнов.
«Внедрение моратория на штрафы для девелоперов за перенос сроков ввода в 2020 году, а затем в 2022-м и отсрочка на их выплату дольщикам до конца 2026-го — также важный элемент государственной политики по поддержке строительной индустрии», — отметил он, обратив внимание на принятое правительством решение о постепенном сокращении числа бюрократических процедур, упрощении порядка выдачи разрешений на капитальное строительство, предоставлении финансовой поддержки на модернизацию систем ЖКХ. «В результате даже на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры удалось избежать волны банкротств и появления новых обманутых дольщиков», — считает Ярослав Гутнов.
Особенности проектов и нарушений
Впрочем, характер нарушений, которые фиксируют контролирующие органы, по словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, далеко не всегда свидетельствует о проблемах с финансами или намеренном уходе от обязательств: порой сложности обусловлены особенностями проектов, заявил он «Стройгазете». Например, сегодня многие застройщики предусматривают в новостройках собственные детские сады и школы. «Компании инвестируют средства в строительство социальной инфраструктуры, чтобы затем, как правило, передать ее в муниципальную собственность. Иногда дефицит кадров не позволяет сдать инфраструктуру в намеченный срок», — пояснил Руслан Сырцов. По его словам, нарушение имеет место, но для будущих жителей оно не критично: соцобъекты рано или поздно открываются.
Риск тех или иных нарушений зависит также от сегмента жилья. Застройщики классов «бизнес» и выше часто предлагают нестандартные проекты, и у надзорных органов возникают вопросы по соответствию таких зданий заявленным градостроительным нормам. Однако, как показывает практика, компаниям в большинстве случаев удается оперативно урегулировать разногласия и привести документацию в надлежащий вид, избежав задержки передачи ключей дольщикам, отметил Руслан Сырцов.
По данным ФРТ, сегодня 99% новостроек продается через счета эскроу, что практически исключает риск потери средств участников долевого строительства. «Несмотря на то, что эскроу-счета защищают деньги дольщиков, внимательное изучение информации в ЕИСЖС позволяет еще до официальных уведомлений ФРТ заметить тревожные признаки замедления стройки. К ним относятся заметное отставание от графика работ, отсутствие регулярных фотоотчетов, слишком медленный рост процента готовности, задержки в обновлении проектной документации и переносы сроков ввода объекта в эксплуатацию», — рассказала «Стройгазете» аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.
В карточке объекта в ЕИСЖС застройщик обязан ежемесячно публиковать фотографии со стройплощадки, разрешительную документацию и актуальную версию проектной декларации. Сопоставив текущую готовность объекта с графиком работ, можно сделать вывод о темпах строительства. Кроме того, ФРТ советует убедиться, что у застройщика открыто проектное финансирование в банке и его объема достаточно для завершения строительства.
Кристина Гудым также обращает внимание на факторы, которые напрямую в отчетности не видны, но во многом предопределяют надежность девелопера. Бизнес-модель компании зачастую играет ключевую роль: в зоне риска оказываются застройщики без финансовой подушки, с короткой историей или высокой кредитной нагрузкой. «Если рассматривать только один внешний критерий при выборе застройщика, то самым надежным индикатором будет наличие у компании сданных в эксплуатацию объектов в ЖК или в других недавних или текущих проектах застройщика в вашем городе», — подчеркнула Кристина Гудым.
Доверяй, но проверяй
Однако даже наличие реализованных проектов требует внимательного изучения, пояснила «Стройгазете» ведущий специалист по новостройкам компании «МИЭЛЬ» Валентина Лысенко. Прежде всего она советует оценить, сдавались ли эти дома в срок или с задержками. Еще лучше — съездить на один из уже построенных комплексов, посмотреть, как он выглядит сейчас, по возможности поговорить с жителями: комфортно ли им живется, как проходила приемка квартир, были ли серьезные проблемы. Оценить активность строительства можно и без глубокого анализа документов: достаточно посмотреть, есть ли на площадке рабочие, видна ли динамика, меняется ли состояние объекта со временем.
К отзывам в интернете Валентина Лысенко советует относиться осторожно: на форумах сложно отличить реальные комментарии от эмоциональных сообщений или действий конкурентов. Однако если у проекта есть активный чат дольщиков, иногда из обсуждений можно получить полезную информацию о ходе стройки и о том, насколько охотно застройщик идет на контакт с покупателями.
Стоит также изучить общую информацию о жилом комплексе: кто финансирует строительство, как идут продажи (эти данные обычно есть в открытых источниках). Еще один косвенный индикатор — цена квадратного метра. Если она значительно ниже рыночной, важно понять причину. Иногда это объясняется ранней стадией строительства или акцией, но чрезмерное отклонение может сигнализировать о рисках. Имеет смысл оценить и общий интерес покупателей: активно ли раскупаются квартиры или проект продается медленно.
Если строительство все-таки остановится, объект может получить статус проблемного — при банкротстве застройщика либо при нарушении сроков сдачи более чем на шесть месяцев, напомнили в пресс-службе ФРТ. В этом случае закон на стороне дольщика: через два месяца после наступления срока передачи ключей можно расторгнуть договор и взыскать неустойку за каждый день просрочки (с 1 января 2026 года этот механизм возобновлен). Главное, что при покупке через эскроу средства после расторжения договора возвращаются покупателю в полном объеме. Для объектов, проданных по действовавшим ранее правилам, также предусмотрены варианты защиты: на федеральном уровне может быть организовано завершение строительства или выплата компенсаций по решению Наблюдательного совета ФРТ, а регионы вправе привлекать новых инвесторов или предлагать компенсационное жилье. Выбор решения зависит от конкретной ситуации.
Справочно:
ФРТ — институт развития, созданный в 2022 году в результате объединения Фонда содействия реформированию ЖКХ и Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. ФРТ в том числе отслеживает, насколько четко застройщики соблюдают требования федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»