Нужно ли оформлять реконструкцию дома, если в планах надстроить этаж или увеличить площадь? Рассказываем, какие есть требования и как проводить перестройку помещений.
Реконструкция дома— это важный шаг, который отличается от обычного ремонта. Она включает в себя серьезные работы, которые могут затронуть несущие конструкции дома, изменить его площадь, число этажей или технические параметры здания. Перед тем, как приступить к реконструкции, важно подготовить необходимые документы, получить необходимые согласования и рассмотреть форматы финансирования. Подробно разбираем, как правильно начать реконструкцию дома: какие документы нужны, на какие сроки рассчитывать, и можноли использовать маткапитал и ипотеку.
Что такое реконструкция дома
Реконструкция дома— это перестройка помещения, которая подразумевает не только косметический ремонт или замену коммуникаций, но и комплекс строительных работ. Они могут включать изменение параметров здания: площади, количества этажей, несущих конструкций. В том числе в реконструкцию дома могут входить пристройки, особенно жилого назначения.
Основные признаки реконструкции:
- Изменение количества этажей (достройка мансарды, надстройка второго этажа и т.д.).
- Увеличение или уменьшение общей площади здания.
- Изменение несущих и ограждающих конструкций.
- Перенос или устройство новых оконных и дверных проемов.
- Пристройка к дому дополнительных помещений (гаража, террасы).
- Перепланировка, затрагивающая несущие стены.
Определить, проводители вы реконструкцию или просто делаете ремонт, очень просто— по техническому плану. Если дом после реконструкции отличается от того, который отражен в документе, то вы провели реконструкцию. Ремонт, даже капитальный, не приводит к изменению площади и не затрагивает несущих конструкций.
Регулирует вопросы, касающиеся реконструкции домов, Градостроительный кодекс РФ. В его ст. 1, 51.1 разъяснено, что возможно сделать в рамках реконструкции и нужноли уведомлять власти об этом [1].
Как оформить реконструкцию дома
Перед тем как начать реконструкцию, важно сделать проект дома. Это поможет в дальнейшем проще проходить процедуры и готовить документы. Кроме того, избавит от возможных ошибок в самой реконструкции.
Часто можно встретить информацию о том, что после «дачной амнистии» не нужно получать разрешение на реконструкцию, а достаточно просто уведомить о ней. Но уведомление о реконструкции носит обязательный характер. Орган, в который вы посылаете уведомление, должен согласовать начало реконструкции, а в конце реконструкции— подтвердить, что дом соответствует новому техническомуплану.
Александра Кортышева:
— По новым правилам, для учета изменений достаточно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки обновленного технического плана. Однако мы настоятельно рекомендуем предварительно подать уведомление о планируемой реконструкции в администрацию. Это страхует от возможных претензий и подтверждает соответствие проекта градостроительным нормам.
Наталья Шалуба отмечает, что реконструкция будет сложнее для владельцев таунхаусов и домов блокированной застройки. Там уведомлением не обойтись, придется получать согласие всех собственников здания. В случае с домами на участках ИЖС, СНТ и приравненных к ним— достаточно уведомления.
Какие документы нужны для реконструкции дома
Если вы решили делать реконструкцию, Наталья Шалуба рекомендует собрать следующие документы:
- Документы, подтверждающие право на земельный участок (договор, выписка из ЕГРН).
- Документы, подтверждающие право собственности (или иное законное право) на ваш объект.
- Проектная документация на реконструкцию: архитектурно-строительные решения, смета, техническое заключение.
- Заявление в орган местного самоуправления (орган градостроительства) либо уведомление о реконструкции, в зависимости от участка, вида работ и статуса объекта.
Разрешение на реконструкцию: как получить
С 1 марта 2019 года разрешение на реконструкцию дома оформляется по уведомительному принципу— то есть согласие выдается не в виде отдельного разрешения, а через процедуру проверки уведомления владельца дома.
Что нужно будет сделать:
- Написать уведомление о планируемой реконструкции. В нем должны быть указаны данные о владельце участка, кадастровый номер, документы права на землю, проект реконструкции. Писать нужно по образцу [2].
- Направить уведомление о планируемой реконструкции. Это можно сделать несколькими способами: лично через администрацию муниципалитета, вМФЦ, по почте, в электронном виде через портал Госуслуг.
- Далее необходимо дождаться завершения проверкиадминистрацией, это должно занять не дольше семи рабочих дней. Чиновники проверяют соответствие указанных параметров в уведомлении требованиям земельного и градостроительного законодательства, а также правилам землепользования и застройки.
- Если параметры соответствуют требованиям, можно приступать к реконструкции. Если нет— вы получите отказ с указанием причин.
Регистрация изменений
После завершения работ необходимо подать еще одно уведомление о завершении реконструкции. Сделать это нужно не позднее чем 30 дней после завершения реконструкции. К уведомлению прилагается новый технический план постройки. В течение недели вы получите согласие органов на то, что реконструкция совершена в рамках плана и закона.
Затем данные о доме нужно внести в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Это подтвердит обновленные характеристики здания (новую площадь, этажность).
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
Можноли не проходить всю процедуру и изменить собственный дом по желанию? В теории это возможно, особенно если эти изменения не будут заметны и не касаются потенциально опасных объектов. Но если о не согласованных изменениях узнают курирующие органы, ваша реконструкция может быть признана самостроем.
Александра Кортышева:
— Самое серьезное последствие— признание самостроем, что влечет за собой штраф и невозможность продать или подарить дом до устранения нарушений. Также суд может обязать вернуть здание к исходному состоянию.
Строительные работы без уведомления властей чреваты:
- Штрафами от 2000 до 5000 рублей (для физических лиц).
- Проблемами при продаже или оформлении наследства.
- Требованием снести или узаконить самовольную постройку через суд.
Благодаря механизму «дачной амнистии» (ФЗ №93-ФЗ), можно оформить уже проведенные изменения при условии, что постройка не нарушает норм градостроительства и пожарной безопасности. Работает это по тойже процедуре. Только вы уведомляете не до начала работ, а уже постфактум, если вы сделали реконструкцию несколько лет назад.
Реконструкция дома с использованием материнского капитала
Если у семьи есть право на материнский капитал, его можно направить как на строительство дома, так и на его реконструкцию [3, 4]. Но тут действует несколько важных условий:
- После работ площадь жилья увеличится не меньше, чем на учетную норму на одного человека. Этот показатель может разниться, например, в Москве он составляет 10 кв. м [5].
- Дом и земля зарегистрированы на владельца сертификата или его супруга.
- Работы выполняет подрядная организация с договором и счетом.
- Жилое здание находится на территории России и предназначено для постоянного проживания.
- Все члены семьи сохраняют право собственности после реконструкции.
Александра Кортышева:
— Оформить реконструкцию можно с использованием материнского капитала. Для этого нужно предоставить в СФР разрешение на строительство, документы на дом и договор с подрядчиком. Средства перечислят безналичным расчетом после проверки выполненных работ.
Комментарии эксперта
Какие особенности реконструкции дома блокированной застройки?
Такой тип домов характеризуются тем, что жилой дом состоит из блоков, соединенных общими боковыми стенами. Каждый такой блок имеет отдельный выход и предназначен для проживания одной семьи.
Александра Кортышева:
— Для домов блокированной застройки (таунхаусов) главная особенность— необходимость согласования с соседями, так как работы могут затрагивать общие конструкции.
Наталья Шалуба:
— Нужно учитывать, что может потребоваться участие дополнительных надзорных органов (например архитектуры, пожарного надзора) из-за увеличения этажности либо изменения фасада. При регистрации изменений в ЕГРН важно, что объект остается жилым домом с разделением в блоках.
Как оформить реконструкцию крыши частного дома?
Александра Кортышева:
— Реконструкция крыши, если она не меняет конструктив и внешний облик (например, замена кровельного покрытия), часто не требует разрешения. Но если вы планируете изменить угол наклона или надстроить мансардный этаж— согласование обязательно.
Нужна реконструкция газопровода в частном доме -к кому обращаться?
Александра Кортышева:
— Реконструкция газопровода— зона ответственности исключительно специализированных организаций. Самостоятельные работы запрещены. Обращаться нужно в местную газовую службу, которая проведет все работы по проекту и выдаст акт ввода в эксплуатацию.
Можноли взять ипотеку или кредит на реконструкцию дома?
Александра Кортышева:
— Что касается финансирования, многие банки предлагают ипотечные кредиты на реконструкцию. Основное условие— наличие правоустанавливающих документов на дом и готового проекта работ.
Наталья Шалуба:
— Взять ипотеку или кредит на реконструкцию возможно, но есть особенности. Банк будет оценивать объект и земельный участок как обеспечение (залог). К документам тоже будет пристальное внимание, могут потребоваться какие-то дополнительные проектные бумаги. Средства материнского капитала при этом можно использовать как часть первоначального взноса по ипотеке или для погашения долга в жилье, включающего реконструкцию.
Главное о реконструкции дома
- К основным признакам реконструкции относятся надстройка этажей, пристройки к дому, изменение количества и расположения оконных и дверных проемов, а также перепланировка с изменением несущих стен.
- Разрешение на реконструкцию оформляется по уведомительному принципу: собственник направляет уведомление в администрацию, которая в течение семи рабочих дней проверяет соответствие параметров реконструкции требованиям.
- После завершения работ собственник должен подать уведомление о завершении реконструкции с новым техническим планом для внесения изменений в ЕГРН и регистрации обновленной площади, этажности и других характеристик.
- Реконструкция без уведомления может повлечь штрафы, признание самовольной постройки, проблемы при продаже дома и требования привести объект в соответствие с законом.
- Для реконструкции можно использовать материнский капитал, но есть ряд условий, которые должны при этом быть соблюдены.
- Владельцам таунхаусов и домов блокированной застройки требуется согласование с соседями и дополнительные разрешения, тогда как владельцы ИЖС и домов в СНТ могут ограничиться уведомлением.